O ALUGUEL PODE SER REAJUSTADO QUANDO E COMO O LOCADOR QUISER?
Reajuste e revisão do aluguel não são a mesma coisa!
Vamos lá?
Muita gente confunde as duas situações, mas elas têm regras diferentes.
O que é o reajuste?
É a atualização do valor do aluguel por um índice de correção previsto no contrato, como IGP-M ou IPCA. A lei permite o reajuste no mínimo uma vez por ano (Lei 10.192/2001), ou seja, não pode ser feito em prazo menor.
O índice pode ser escolhido livremente?
As partes têm liberdade para escolher o índice, desde que fique claro no contrato. Mas atenção:
Se o contrato não define o índice, é preciso negociar um acordo;
Índices podem variar muito de um período para outro, e há casos em que o juiz é chamado a rever distorções;
O ideal é prever o índice e, se possível, uma regra de substituição caso ele deixe de existir.
E a revisão do aluguel?
É um pedido feito na Justiça (ação revisional) para ajustar o aluguel ao valor de mercado. A Lei do Inquilinato (art. 19) permite o pedido após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo, e vale tanto para o locador (quando o valor ficou defasado) quanto para o locatário (quando está acima do mercado).
Como funciona a ação revisional?
O juiz pode fixar um aluguel provisório logo no início;
Em regra, ele não será maior que 80% do valor pedido pelo locador, ou menor que 80% do aluguel atual, se o pedido for do locatário;
Em muitos casos há perícia de avaliação para apurar o valor de mercado;
O novo valor vale a partir da citação, e as diferenças são pagas depois, em parcelas.
Dicas práticas:
Tenha o índice de reajuste e a data-base bem definidos no contrato;
Guarde comparativos de preços de imóveis semelhantes na região;
Se o aluguel está muito fora do mercado, negociar antes pode evitar um processo.
Na dúvida procure um advogado especialista, ele te ajudará a avaliar o melhor caminho!
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